메뉴 바로가기 본문 바로가기 푸터 바로가기

제주창조경제혁신센터

주메뉴

LOGIN

아이디와 비밀번호를 확인 후 입력해주세요.

  • 아이디나 비밀번호를 잊어버리셨나요? ID/PW 찾기
  • 일반회원으로 가입하시고 다양한 서비스를 누리세요. 일반회원 가입
  • 기업회원으로 가입하시고 다양한 서비스를 누리세요. 기업회원 가입

로그인창 닫기

 

주메뉴

CONNECT! COMMUNITY! CO-CREATION!

home

프린트

지역혁신 아카이브

 

2019-11-15 01:59:54  |  조회수 : 161  |  작성자: 지역혁신팀  |  현황과 이슈

젠트리피케이션 대응방안으로서의 지역자산화

 

젠트리피케이션, 어떻게 해결할 수 있을까?

국내에는 젊은 창업가들이 포화 상태인 기존 상권을 벗어나 임대료가 낮은 지역에 자리를 잡고 예술적 감성과 유니크한 아이디어로 상권을 구축해온 역사가 있습니다. 서울 홍대 거리를 비롯하여 망원동, 을지로, 해방촌 등이 대표적인 사례입니다. 하지만 특정 상권에 관심이 집중되면 곧 부동산 자본이 침투하여, 임대차계약 갱신을 앞두고 기존의 소규모 자영업자들이 이주를 하게 되는 경우가 빈번히 발생합니다. 이렇게 예술가 및 상인들이 쇠퇴한 동네를 띄워 놓으면 부유층(젠트리)이 들어와 집값과 임대료를 올려 이들을 몰아내는 현상을 ‘젠트리피케이션’이라고 합니다. 원래 젠트리피케이션은 쇠퇴하던 지역에 문화적 자본을 소유한 중산층이 들어와 지역을 재생시키는 현상까지도 포함하는 개념이었습니다만, 한국의 경우 거대 자본의 유입에 맞서지 못하고 지역을 떠날 수밖에 없는 소상공인들이 증가하면서 심각한 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 

 

다행히도 젠트리피케이션에 대한 다양한 해결책들이 등장하고 있습니다. 가령 사회적 기업가들이 창업을 하면서 유명세를 탄 성수동에서는 2015년 전국에서 최초로 지자체 단위로 <성동구 지역 공동체 상호 협력 및 지속가능발전구역 지정에 관한 조례>를 제정하였습니다. 이를 기반으로 지속가능발전구역을 지정한 후 주민협의체를 구성해 임대료 인상률과 임대 기간 등을 정해 세입자를 보호하는 장치를 마련한 것입니다. 이처럼 조례가 공적 기관의 법적 효력을 바탕으로 지역 공동체의 이익을 고려하여 임차인과 임대인 사이의 이해관계를 조정하는 것이라면, 시민들이 보다 직접적인 방식으로 젠트리피케이션을 사전에 방지할 수 있는 대응책으로 지역자산화가 있습니다. 이번 기획에서는 지역자산화의 개념을 소개하고 국내에 현존하는 지역자산화의 사례를 짚어보도록 하겠습니다.


 

지역자산화: 개념과 역사

젠트리피케이션의 개념에는 지역의 부동산 가치를 상승시키는 데에 기여한 창업가 및 지역 주민들에게 그 부가가치가 공평하게 배분되지 않고, 오롯이 부동산 소유자에게로 귀속되는 현실에 대한 문제의식이 바탕에 깔려있습니다. 토지 가치의 공평한 분배에 대해 오랫동안 연구해온 목포도시재생지원센터 전은호 센터장에 따르면 그러한 젠트리피케이션에 대응하는 방식들을 아래와 같이 이론적으로 도식화할 수 있습니다. 표에서 볼 수 있듯이 지역자산화는 가장 직접적인 방식으로 젠트리피케이션을 사전에 방지할 수 있다는 점에서 주목받고 있습니다.

 


자료 제공 : 목포도시재생지원센터 전은호 센터장

 

 

지역자산화란 지역 자산을 개인이나 정부 또는 지자체가 아닌 시민들로 구성된 제3의 지역 공동체가 소유권을 만들어내고, 이로부터 발생하는 이익을 지역사회 전반으로 순환시키는 방식을 말합니다. 지역자산화는 시민들이 주체가 되어 지역을 꾸려 나간다는 점에 방점을 두어 시민자산화라고 불리기도 합니다. 

 

얼핏 간결해보이는 지역자산화의 개념을 조금 더 깊이 이해하기 위해서는 지역자산화라는 해결책을 필요로 한 사회적 배경을 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 근대 영국에서는 산업혁명이 진행되면서 공유재의 사유화가 활발하게 진행되었습니다. 그 대표적인 사례는 자본가가 경작지를 몰수하고 울타리를 지어 사유자산화했던 인클로저 운동입니다. 이에 기존에 농사를 짓던 농민들은 도시로 내몰리고 지역 공동체가 해체되었으며 토지의 사유화가 점차 사회적인 규범으로 자리잡게 됐습니다. 나아가 1970-80년대 영국에서는 재정 위기로 정부의 규모가 축소되고 지역 공공서비스가 중단되는 사태까지 겪게 됩니다. 이때 마가렛 대처 정부에서는 공공부문의 민영화와 국/공유 재산의 민간 이전을 정책적으로 추진하고, 지역 공동체로의 자산 이전과 소유권을 제도화하는 지역자산화에 대한 논의가 활발하게 이루어졌습니다. 2004년에는 재정 악화로 중단된 공공서비스를 지역 공동체의 자주적 방식으로 해결하는 지역 공동체 이익회사(Community Interest Companies) 등을 제도화하여 공동체의 이익 실현을 위해 지역 공동체의 소유권을 보장했습니다. 

 

2009년에는 토지의 사유화 및 공유지의 비극이라는 기존의 뿌리 깊은 패러다임을 전환한 한 연구가 세계적으로 주목받았습니다. 바로 노벨 경제학상을 수상한 엘리너 오스트롬(E. Ostrom)의 <공유지 관리 (Governing the Commons)>입니다. 그는 연구보고서에서 작은 규모의 지역단위에서 공유재를 관리하는 경제거버넌스로서의 지역 공동체 구축의 중요성을 강조했습니다. 또한 터키의 어촌과 스위스의 목장지대 등 주민들에 의해 관리되고 있는 세계 곳곳 공유지의 사례를 소개함으로써 ‘공유지도 충분히 잘 관리하여 지역 주민들이 그 이익을 나누어 활용할 수 있으며 그러한 사례가 현존한다'는 메시지를 확산시켰습니다. 이 보고서가 발표된 후 일찍이 도시화 및 지자체 공공서비스 제공의 한계를 경험했던 영미권 국가들을 중심으로 지역자산화를 향한 다양한 법제화가 진행되기 시작했습니다. 

 

영국은2011년 지역주의법(Localism Act)을 제정하여 유휴 공유재산 등에 대한 ‘지역 공동체 소유·관리 (community ownership and management)’ 제도를 도입하였고, 이와 관련하여 ‘지역 공동체 소유권’으로 불리는 일련의 권리들을 법제화했습니다. 또한 미국에서는 지역 공동체 발전 전략(ABCD: Asset-Based Community Development)이 활발하게 논의 중입니다. 이렇게 전 세계적으로 현재와 같은 정부 보조금에 의존하는 구조에서 탈피하여, 각 마을공동체의 활성화를 위해 ‘기금’이나 ‘지역 공동체 재단’ 등을 통한 자립적 역량을 형성하려는 시도가 계속되고 있습니다.

 

 

지역 주민들이 주체가 되어 스스로 문제를 해결한다

국내 사례들의 비교를 통해 지역자산화에 대한 개념을 조금 더 구체화해 보도록 하겠습니다. 서울시는 2015년부터 마을 활력소 사업을 진행해오고 있습니다. 이는 서울시 내 사용되지 않거나 방치된 시·구 유휴 공간 등을 지역 주민들이 공간 디자인, 사용 용도 결정의 의사결정 과정에 적극적으로 참여하고 나아가 공간 운영을 실제로 진행하도록 구성하여 마을공동체 복원과 활성화에 기여하도록 하는 사업입니다. 언뜻 보기에 지역자산화의 사례와 흡사해 보이기도 합니다. 하지만 결정적으로 공간에 대한 소유권이 정부 및 지자체에 귀속되어 있다는 점과 현행법상 지역 내에서 주민들이 할 수 있는 활동에 제약이 있다는 점(가령 주민 단체들의 영리 활동)이 지역자산화와의 가장 큰 차이점입니다. 

 

또 다른 국내 사례로 내셔널트러스트 문화유산기금이 있습니다. 내셔널트러스트 문화유산기금은 2002년 미술사학자 최순우 옛집을 매입해 조성된 자산으로 2004년 4월 법인 설립된 비영리 재단입니다. 재단은 시민들의 자발적인 모금, 기부, 증여를 통해 보존 가치가 있는 문화유산을 확보하여 시민신탁자산으로 영구 보존 및 운영합니다. 2006년에는 전남 나주 도래마을 옛집을 기금 모집으로 매입했고, 조각가 권진규 씨의 작업 공간을 기증받았으며, 서울 성북구에 위치한 권진규 아틀리에까지 총 3곳을 시민문화유산으로 보존 및 관리해오고 있습니다. 재단은 자산에 대한 소유권을 보유하고 이를 공공의 목적으로 운영, 관리한다는 점에서 지역자산화의 개념과 흡사합니다. 하지만 ‘시민'의 범위가 넓고 지역과의 관계성이 얕다는 점, 시민들의 활동 범위가 기부, 봉사활동, 활동 참여 등으로 좁다는 점에서 지역자산화와 차이를 보입니다. 

 

위 사례들과 달리 지역자산화는 최근 한국 사회에서 활발하게 논의되고 있는 사회적 경제의 관점에서 이해되어야 합니다. 이때 ‘시민'은 공공서비스의 수혜를 받는 수동적인 주체가 아닌 보다 적극적이고 활발한 주체로 그려집니다. 시민들은 봉사활동, 기부와 같은 비영리적 활동을 넘어 조직적으로 영리적인 경제활동을 할 수 있으며, 이때 발생한 경제적 이익을 어떻게 다시 지역에 환원할 것인가에 대한 의사결정까지 직접 내리는 주체가 됩니다. 이를 바탕으로 지역자산화를 바라보았을 때, 시민들은 적극적으로 지역의 자산을 확보하고 이를 기반으로 주민들이 공통적으로 필요로 하는 서비스를 협동조합과 같은 방식으로 조직, 운영 및 관리할 수 있습니다. 이처럼 지역자산화는 단순히 주민들이 마을공동체를 형성하고 회복하는 것에서 그치지 않고, 지역사회의 다양하고 고유한 문제들을 지역 주민들이 주체가 되어 스스로 해결할 수 있는 물리적·조직적 역량을 창출해내는 데에 핵심이 있습니다.

 

 

국내 지역자산화 사례 

주민 공동체를 형성하는 것에서부터 자금을 마련하고 운영하는 데까지 지역자산화로 향하는 길이 순탄치만은 않습니다. 협동조합과 같이 지역 주민들로 구성된 탄탄한 시민 조직이 지역 사회에 대한 꾸준한 관심을 바탕으로 운영되어야 한다는 점 그리고 실제로 자산화를 이루어내기 위해서는 자금 마련 혹은 조직화, 또는 지자체와의 협력이 필요하다는 점에서 그렇습니다. 그럼에도 불구하고 국내에서 전국적으로 지역자산화의 실례가 등장하고 있다는 점이 괄목할 만합니다. 협동조합형, 민관 합작형 등 다양한 형태로 진행되고 있는 지역자산화의 사례 3가지를 집중 조명해보도록 하겠습니다.


 

[시민단체 주도형] 서울시 광진구: 공유공간 나눔

2017년 11월, 서울 광진구 기반 시민단체들이 결성한 '광진주민연대'는 지상 4층, 지하 1층짜리 건물을 통째로 사들여 공유 공간 '나눔'을 열었습니다. 회원 단체들의 사무실을 비롯해 행복중심광진생협, 더불어내과의원, 사회적협동조합 도우누리 등 총 9개의 단체가 주변 시세보다 절반 이상 저렴한 임대료를 내고 공간을 사용하고 있습니다.

사진 출처: 광진주민연대

 

1995년 광진구의 시민운동 및 사회적 경제 조직 대표들이 보증금과 월세에 대한 부담을 해결하고 보다 안정적인 활동을 위한 공간 기반을 마련하고자 아이디어를 짜낸 데에 공간 <나눔>의 시작이 있습니다. ‘지역자산화'는 약 20년간의 여러 시도 끝에 도달한 해결책이었습니다. 처음에 활동가들은 건물 하나를 통째로 임차해 여러 단체들이 함께 모여서 공간을 활용하는 방식으로 시작했습니다. 약 10년에 걸쳐 광진주민연대 소속 단체들이 한 건물에 모이게 되었을 때 이번에는 임대인이 건물을 매매로 내놓아 다시 한 번 고민을 하지 않을 수 없었습니다. 차라리 건물을 사는 게 낫겠다는 광진주민연대 회원들의 생각은 곧 ‘안전한 둥지 만들기 프로젝트’로 이어졌습니다. 회원들의 여유 자금과 은행 대출금, 그리고 입주 단체들의 보증금을 합쳐 총 12억 원을 마련해 새 건물을 매입하였고 우여곡절 끝에 2017년 공간 나눔이 문을 열게 되었습니다. 

 

공유 공간 나눔의 입주 단체들은 운영위원회를 구성해 정기적으로 건물 운영 현황과 관리 계획을 협의합니다. 또한 지하 1층 교육장과 3층 회의실을 지역 주민에게 개방해 지역 네트워크 공간으로 활용할 수 있도록 했습니다. 이렇게 주민들과 연계된 활동을 위해 공간을 사용할 수 있다는 점이 지역자산화의 개념을 잘 보여주는 사례입니다. 부동산 소유를 투자의 대상으로 보지 않는 점, 안정적인 활동의 기반이 되고 그로부터 창출되는 가치를 지역 주민들과 공유한다는 점에서 지역자산화의 사례로 볼 수 있습니다. 


 

[협동조합형] 충남 홍성군 홍동면: 동네마실방 ‘뜰’

2011년 3월에 문을 연 동네마실방 ‘뜰’은 충남 홍성군 홍동면 주민 100여 명의 조합원이 1,800만 원의 출자금으로 개업한 협동조합형 지역 술집입니다. 2010년 11월, 동네에 하나 남아있던 호프집이 폐업 위기에 처하자 술을 사랑하는 8명의 주민이 의기투합하여 지역 주민들을 설득해 협동조합을 꾸렸습니다. 그 후 보증금이 없고 저렴한 월세 자리를 얻어 술집 운영을 지속했습니다. 

 

 

초창기 뜰의 모습 (사진 출처: 동네마실방 ‘뜰’ 홈페이지)

 

동네마실방 ‘뜰’은 그 설립 과정에서부터 지역민들의 손길이 많이 들어간 공간입니다. 마을목공소에서 인테리어를 맡았고 주민들의 재능기부로 미장, 벽돌 쌓기, 전기와 타일 시공이 이루어져 오늘날과 같은 공간의 형태가 갖추어졌습니다. 이후 조합 출자금으로 냉장고와 부엌 도구 등 최소한의 필요 물품을 구입해 개업한 ‘뜰’은 주민들이 당번제로 운영을 시작하였으며 운영 수익은 마을기금으로 활용해왔습니다. 

 

초기 운영 방식 중 뜰의 특성이 잘 보이는 지점은 운영 시간이 밤 12시까지였다는 것입니다. 이는 지역 주민들이 저녁에 가족 및 이웃들과 편하게 한잔 하며 쉬어 갈 수 있도록 한 배려 중 하나였습니다. ‘뜰’의 메뉴판 뒤에는 홍동면에서 농업과 농촌을 매개로 하는 다양한 협동조합에서 들여온 재료의 원산지를 표기했습니다. 오리농법의 유기농 쌀을 대표하는 홍성풀무생협과 홍성유기농, 빵공장을 겸한 풀무학교생협, 쌀가공공장 다살림, 떡공장 홍성풀무 등 협동조합형 사업체들과 연계하여 유기농

식탁을 채워왔습니다. 

 

곧 10주년을 맞이하는 뜰은 꾸준한 회의를 통해 운영방식을 개선해왔으며 현재는 공간 운영위원회가 조직되어 공간을 새롭게 단장했다고 합니다. 지역 조직들이 유기적으로 협력하고 뿌리를 내릴 뿐 아니라 지역 곳곳으로 확장해나가는 모습을 잘 보여주는 협동조합형의 상징적인 사례입니다.


 

[민관합작형] 경기도 시흥시 월곶포구: 빌드 

위의 두 사례가 시민들이 자발적으로 공간을 확보하고 그 가치를 지역과 공유하는 지역자산화를 잘 보여준다면, 경기도 시흥시 월곶포구의 변신을 이끈 지역재생 스타트업 ‘빌드’는 국내 최초로 민과 관이 협력하여 시민자산화를 실행한 사례입니다. 2016년 9월 우영승 대표, 임효묵 부대표를 필두로 한 7명의 청년들은 “우리가 살고 싶은 공간과 삶을 직접 만들자"라는 신념으로 도시재생 스타트업 ‘빌드'를 공동 창업합니다. ‘빌드'가 월곶포구에서 활동을 시작하기 전까지 월곶포구는 관광사업 계획 무산 및 놀이공원의 부도로 슬럼화가 진행되고 있었습니다.

 

사진 출처 : 빌드 페이스북 페이지

 

공간 하나가 거리와 동네 전체에 변화를 가져올 수 있다는 믿음으로 ‘빌드'는 공실률 20-30%가 넘어가던 월곶포구에 바오스앤밥스라는 브런치 레스토랑을 열었습니다. 연이어 2017년 10월에는 월곶동책한송이라는 꽃집과 서점이 혼합된 콘셉트의 카페를 열었으며 2018년 여름에는 바이아이라는 실내놀이터를 열었습니다. 이렇게 빌드는 차근차근 0-12세, 30-45세라는 인구적 특징을 잘 살린 지역 주민들을 위한 공간들을 만들어 나갔습니다.

 

 

브런치 레스토랑 바오스앤밥스 실내 풍경 (사진 출처: 빌드 페이스북 페이지)

 

이렇게 지속가능성과 지역 커뮤니티 활성화에 초점을 맞춘 도시재생을 계속해 나가던 빌드는 2017년 12월, 시흥시와 시민자산화 시범사업 협약을 맺었습니다. 시흥시가 제도 개선 및 시민자산화 사업 촉진을 위한 착한 건물주로서 마중물 역할에 나서는 한편 빌드㈜는 시민자산화 기금 적립 및 법인 설립에 적극적으로 참여하는 것이 협약의 요지입니다. 구체적으로는 현재 바이아이가 들어선 건물을 시흥시가 9억 원의 예산과 공유 재산으로 매입하여 5년 동안 낮은 임대료로 임대하되 5년 후에는 빌드와 월곶 주민들이 건물을 사들이는 것을 목표로 하고 있습니다. 매입 방식은 특수목적법인을 설립하거나 협동조합을 만들어 매입할 계획이라고 합니다. 시흥시와 빌드는 민관이 협력하여 지역자산화를 진행하는 국내 첫 사례로 크게 주목을 받고 있습니다. 


 

토지 불평등과 지역자산화

여전히 토지를 개인의 소유, 투자의 대상으로만 바라보는 시선이 지배적인 가운데 지역자산화는 요원해 보일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 지역자산화에 대한 논의가 계속해서 등장하는 데에는 사업의 기반이 되는 부동산에 대한 불안을 안고 있는 창업가들의 고충이 반영되어 있습니다. 앞서 소개한 사례가 단순한 희망에 그치지 않고 실질적으로 실행되기 위해서는 지역 주민들의 역량 강화뿐 아니라 토지를 바라보는 관점의 변화 및 법/제도적 개선 방안이 동반되어야 할 것입니다. 



 

참고자료

 

전대욱, (2017), 마을공동체 이슈프리즘 Vol.12, 행정자치부 한국지역진흥재단. 

지역 공동체 소유권(community ownership)과 자산화 전략

 

조선일보 (2018.10.30) 주민 공동체가 돈 모아 건물주로… 전 세계에 퍼진 '시민자산화' 물결
http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2018/10/29/2018102902139.html

 

한겨레 (2013.05.15) 마을 하나뿐인 술집 폐업…주민들 “협동조합 술집 열자”

http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/587665.html

 

고양신문(2018.09.15) 지속가능한 지역재생 위해 주민공동체가 공유자산 매입 추진

http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=48273

 

이코노빌(2019.06.24) [사람이 답이다] 시흥 월곶포구 변신 이끈 도시재생 스타트업 ‘빌드’

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=365843

 

 

 

글  오지예

편집  김인경

교정·교열  윤정아

발행  노마드 시티

총괄  제주창조경제혁신센터 지역혁신팀

 

 

지역혁신 아카이브 코너 내 게시물은

저작권자를 밝히기만 하면 자유롭게 이용 가능합니다.

2019.7.1. 이후 게시된 게시물부터 적용되며,

워터마크가 적용된 사진이나 인포그래픽은 제외됩니다

 

 

 

 

첨부1 thumb_clt.jpg

댓글 달기

로그인 후 작성 가능합니다.

 

접수중인 프로그램

  • 롯데액셀러레이터㈜
  • 네오플라이
  • D.Camp
  • 유한책임회사 언더스탠드에비뉴
  • 스타트업얼라이언스
  • 벤쳐스퀘어
  • KDB산업은행
  • IBK기업은행
  • 카카오
  • 아모레퍼시픽
  • 청년희망재단
  • 제주특별자치도
  • 제주관광공사
  • 제주관광대학교
  • 제주국제대학교
  • 제주대학교
  • 제주대학교 LINC사업단
  • 제주대학교 창업지원단
  • 제주상공회의소
  • 제주올레
  • 제주지식재산센터
  • 제주테크노파크
  • 중소기업진흥공단 제주지역본부
  • (사)벤처기업협회
  • 기술보증기금
  • 신용보증기금
  • ${l.Alt}

더보기